A Reforma Tributária, que está mudando o sistema de impostos sobre o consumo no Brasil, também pode produzir efeitos no dia a dia dos condomínios. Embora o condomínio não passe simplesmente a pagar um novo imposto diretamente sobre a taxa condominial, as mudanças na tributação de empresas que fornecem produtos e serviços podem aumentar os custos da operação.

    CBS e IBS, principais tributos do novo modelo, fazem parte de uma transição que começou em 2026 e seguirá nos próximos anos. Para os condomínios, um dos principais pontos de atenção está nos contratos com empresas responsáveis por serviços essenciais, como portaria, segurança, limpeza, manutenção, jardinagem, administração, elevadores, engenharia e tecnologia.

    Como essas empresas terão de se adaptar ao novo sistema, seus custos e a forma como aproveitam créditos tributários podem sofrer alterações. Isso, porém, não significa que todos os fornecedores terão necessariamente aumentos ou que qualquer reajuste poderá ser atribuído à reforma.

    Despesas maiores podem pesar na taxa condominial

    Diferentemente de uma empresa, o condomínio não possui uma atividade comercial tradicional que gere receita para compensar automaticamente um aumento de despesas. Grande parte dos custos é distribuída entre os próprios moradores por meio das cotas condominiais.

    Para entender o possível impacto, imagine um condomínio que tenha R$ 300 mil em despesas mensais e 100 unidades. Se os custos totais subissem 3%, seriam acrescentados R$ 9 mil ao orçamento mensal. Dividindo esse valor igualmente, o impacto médio seria de R$ 90 por apartamento.

    Em um cenário hipotético de aumento de 5%, o acréscimo chegaria a R$ 15 mil por mês, ou R$ 150 por unidade.

    Os valores servem apenas para demonstrar a matemática e não representam uma estimativa de quanto a Reforma Tributária aumentará as despesas dos condomínios. O impacto dependerá das características de cada empreendimento, dos contratos existentes e da situação tributária de cada fornecedor.

    Síndicos precisam acompanhar os contratos

    Com a transição já em andamento, 2026 é um momento importante para os condomínios começarem a avaliar possíveis reflexos no orçamento.

    Uma das primeiras medidas é identificar quais contratos representam as maiores despesas. Serviços de segurança, portaria, limpeza, administração, manutenção de elevadores e facilities podem ter impacto significativo nas contas mensais.

    Caso uma empresa solicite um reajuste alegando aumento de custos provocado pela Reforma Tributária, o condomínio deve buscar entender a composição desse aumento.

    É importante separar o que efetivamente está relacionado à mudança na tributação de outros fatores que também podem alterar o preço de um contrato, como inflação, reajustes salariais, dissídios, materiais, equipamentos e margem de lucro.

    A complexidade da nova legislação, portanto, não deve ser utilizada como justificativa automática para qualquer aumento.

    Cada condomínio terá uma realidade diferente

    Outro ponto que merece atenção é a origem das receitas do condomínio.

    Empreendimentos que possuem receitas relevantes provenientes de atividades com terceiros, exploração de espaços ou prestação de determinados serviços podem ter uma análise tributária diferente daquela aplicável a um condomínio residencial cuja principal fonte de recursos são as contribuições dos próprios moradores.

    A legislação prevê regras específicas para os condomínios edilícios e estabelece critérios relacionados à composição das receitas, incluindo uma referência de 80% em determinadas situações.

    Por isso, a situação tributária precisa ser avaliada de acordo com as características de cada condomínio, especialmente nos empreendimentos comerciais ou que tenham receitas além das cotas condominiais.

    Gestão e informação ganham ainda mais importância

    Nesse cenário, o papel do síndico vai além de acompanhar o pagamento das despesas. Será necessário entender como as mudanças podem afetar os principais fornecedores e refletir essas informações no planejamento financeiro do condomínio.

    As administradoras também terão participação importante nesse processo, auxiliando na análise dos contratos e na elaboração das previsões orçamentárias para os próximos anos.

    Mais do que saber a definição de CBS e IBS, o síndico precisa questionar de forma objetiva os reajustes apresentados pelos fornecedores: qual é o impacto real da mudança tributária? Quanto representa dentro do novo preço? Existem outros fatores envolvidos?

    Uma gestão que acompanha os contratos, compara propostas, verifica os custos apresentados e negocia reajustes com base em informações concretas pode reduzir o risco de aumentos injustificados.

    A Reforma Tributária está sendo implementada em etapas e seus efeitos serão percebidos ao longo dos próximos anos. Para os condomínios, acompanhar essa transformação desde agora pode ser fundamental para evitar surpresas no orçamento.

    No fim, qualquer aumento significativo nas despesas precisa ser financiado de alguma forma. E, no condomínio, a conta normalmente chega ao morador por meio da taxa condominial.