Comércio em Condomínio

    O setor condominial brasileiro movimenta bilhões por ano e reúne milhares de empresas de manutenção, segurança, elevadores, limpeza, portaria, obras e serviços especializados. É um mercado robusto, competitivo e em constante expansão. Mas, por trás dessa estrutura, existe um problema antigo, pouco discutido e extremamente prejudicial: a formação de cartéis entre fornecedores que atuam dentro dos condomínios.

    Embora muitos síndicos e conselheiros já tenham ouvido a expressão de maneira informal, poucos compreendem a profundidade do impacto que essa prática gera. O cartel condominial acontece quando empresas de um mesmo segmento combinam preços, manipulam orçamentos ou se unem para impedir que concorrentes atuem no mesmo território. É uma estratégia silenciosa, mas que afeta diretamente o bolso dos moradores e compromete a qualidade dos serviços.

    O funionamento costuma seguir um padrão conhecido nos bastidores do mercado. Empresas alinhadas apresentam orçamentos com valores praticamente idênticos, com pequenas variações criadas apenas para simular competitividade. Em muitos casos, dividem regiões, prédios ou nichos específicos, garantindo que uma única empresa seja sempre a “escolhida”, enquanto as demais fornecem orçamentos de apoio. O condomínio, acreditando estar comparando propostas reais, acaba contratando um serviço que nunca passou por concorrência verdadeira.

    Os prejuízos começam pelo financeiro. Com preços combinados, o condomínio deixa de ter acesso a valores justos e competitivos. Paga mais caro por serviços que, em tese, deveriam ser mais acessíveis. E paga não apenas pela execução: paga, também, pela falta de qualidade que acompanha qualquer mercado onde não existe disputa.

    Mas o impacto vai além do preço. Um condomínio que se torna dependente de um único grupo de fornecedores perde autonomia. Serviços passam a ser renovados automaticamente. Recomendações chegam sempre dos mesmos canais. A gestão se fragiliza e fica vulnerável a práticas que nada têm a ver com profissionalismo ou ética.

    Outro ponto crítico é a barreira criada para empresas sérias que tentam entrar no mercado. Quando um cartel domina uma região, novos fornecedores — mesmo os mais qualificados — encontram dificuldade para serem aceitos, não porque não entregam qualidade, mas porque já existe um “acordo invisível” funcionando nos bastidores. Isso reduz inovação, estagna técnicas de trabalho e perpetua serviços medíocres por anos.

    Do ponto de vista da governança condominial, os cartéis representam risco direto. Eles distorcem assembleias, dificultam a atuação de síndicos éticos e criam um ambiente onde decisões deixam de ser técnicas para se tornarem políticas. Síndicos que tentam romper com esse ciclo costumam enfrentar resistência imediata, pressão de grupos organizados, manipulação de informações e até campanhas internas para que sejam substituídos. É um cenário que desestimula profissionais competentes e abre espaço para gestões frágeis, vulneráveis e facilmente influenciadas.

    Combater o cartel exige postura firme e processos transparentes. A coleta de orçamentos deve ser técnica, estruturada e baseada em critérios claros, definidos antes do início da cotação. A pesquisa de mercado precisa ser ativa, não limitada às empresas que “sempre trabalharam ali”. Conselhos fiscais devem abandonar o papel decorativo e assumir posição analítica, questionadora e independente. Além disso, a rotatividade saudável de fornecedores é fundamental para evitar que qualquer empresa se torne permanente por comodidade ou pressão.

    Síndicos profissionais também precisam estar atentos. A maneira mais eficaz de enfraquecer cartéis é a profissionalização contínua. Quanto maior o conhecimento técnico, menor o espaço para práticas abusivas. Quando a gestão é preparada, documentada e criteriosa, o cartel perde força — porque não encontra brechas.

    O setor condominial vive um momento de amadurecimento. Os moradores estão mais atentos, as exigências são maiores e a responsabilidade sobre os gestores cresce a cada ano. Nesse contexto, aceitar a perpetuação de cartéis significa retroceder. Significa abrir mão da ética, comprometer o orçamento coletivo e enfraquecer a confiança na administração.

    É hora de falar abertamente sobre o tema.

    É hora de responsabilizar.

    É hora de romper com práticas que pertencem ao passado.

    Condomínio é espaço de convivência, de vida, de patrimônio coletivo. E merece, acima de tudo, transparência. O futuro do mercado condominial depende disso.

Amanda Accioli

@acciolicondominial