A 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte decidiu que é inválida a cobrança de taxas condominiais mais altas para unidades de cobertura quando se trata de despesas comuns que beneficiam igualmente todos os moradores. A sentença, assinada pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, anulou duas cláusulas da convenção de um condomínio localizado no Bairro Lourdes, que obrigavam os proprietários das coberturas a pagar valores superiores para custos administrativos, operacionais, de pessoal e de manutenção das áreas de uso coletivo.

    Conforme o entendimento judicial, o rateio proporcional à fração ideal só deve ser aplicado em situações específicas: seguro do edifício, fundo de obras, benfeitorias estruturais e despesas de água e gás enquanto não houver medição individualizada. Para os demais gastos — aqueles que atendem igualmente todas as unidades — deve prevalecer o critério igualitário.

    Além disso, o condomínio foi condenado a restituir ao autor da ação os valores pagos indevidamente desde a assembleia que revisou a convenção, realizada em 17 de agosto de 2020, até a efetiva mudança na forma de cobrança. O valor será apurado na fase de liquidação e devolvido de forma simples.

    Entenda o caso

    O proprietário da cobertura, que representa 11,7831% da fração ideal do terreno, alegou que vinha sofrendo prejuízo, já que despesas como portaria, limpeza, segurança e administração são utilizadas por todos da mesma forma, independentemente do tamanho da unidade privativa.

    Ele afirmou ter tentado resolver a questão em Assembleia Geral Extraordinária, mas a proposta de mudança no critério de rateio foi rejeitada. Por isso, recorreu ao Judiciário.

    A administração do condomínio sustentou que a convenção é válida, que o condômino aceitou essas regras ao adquirir o imóvel e que qualquer alteração exige quórum qualificado — o que não ocorreu. Destacou ainda que a cobertura possui piscina, áreas de lazer privativas e maior metragem, o que justificaria maior contribuição para a manutenção geral.

    Fundamentação da decisão

    Para a juíza Cláudia Fontes, embora a lei permita que a convenção defina o critério de rateio, essa autonomia não pode servir para legitimar abusos ou situações de evidente desigualdade.

    Um laudo pericial anexado ao processo mostrou que o proprietário da cobertura pagava cerca de 101% a mais que as demais unidades em despesas cuja fruição é igual para todos — como salários de funcionários, manutenção de elevadores e portões, limpeza, segurança, contabilidade e honorários do síndico.

    Diante disso, a magistrada concluiu que obrigar uma única unidade a arcar com quase o dobro do valor nessas situações representa enriquecimento sem causa da coletividade e abuso de direito da maioria.

    Alinhamento com o STJ

    A decisão segue o posicionamento recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do AgInt no AREsp 1.837.019/AL. O STJ entende que a fração ideal não deve prevalecer quando resultar em ônus desproporcional ao condômino, especialmente no que diz respeito a despesas que não estão vinculadas ao tamanho da unidade, como limpeza e manutenção de áreas comuns.

    Com base nisso, a juíza aplicou um modelo de rateio híbrido:

• Igualitário: despesas de pessoal, administrativas, manutenção e conservação das áreas comuns.
• Fração ideal: seguro, fundo de obras ou benfeitorias que agreguem valor proporcional ao imóvel e consumo de água e gás sem medição individual.

    A restituição ao morador foi determinada apenas de forma simples, uma vez que a cobrança se baseava na convenção vigente, ainda que considerada abusiva.

    A decisão ainda pode ser contestada. O processo tramita de forma pública no sistema PJe sob o nº 5004979-73.2021.8.13.0024.